不動産賃貸の基礎知識

賃貸借契約で発生する義務

土地や建物の賃貸借契約を結んだ場合、貸す側は、借りる側がその目的物を使用・収益するために必要な修繕があれば、それを行なう義務が発生します。そして借りる側も、目的物の保存に必要な修繕行為を拒むことができません。また、借りる側が使用・収益のために必要な費用を負担した場合、支出後直ちに償還請求することができます。借りる側の義務としては、決められた賃料を支払うことのほかに、契約期間が終了したさいには、目的物を原状に復して返還する必要があります。

不動産の賃貸借の対抗条件

例えば、土地や建物の貸借期間中であっても、貸す側は自分のものである土地や建物を自由に売買することができます。そうなった場合に、借りる側が新しい所有者から追い立てをくらわないようにするための措置を「対抗要件」と言いますが、民法上の対抗要件は、貸借権の登記です。ですが、貸す側に登記に協力する義務はないため、借地借家法という特別法においては、建物の引渡しを受けていれば、それだけで対抗要件が成立するとしました。

存続期間と更新について

土地や建物の賃貸借契約における契約期間は、民法の場合は最長で20年となりますが、前述の借地借家法では、土地であれば最短でも30年となります。建物の賃貸借でも20年を超える契約が可能となり、更新については、当事者が契約期間終了の1年前から6ヶ月前までにその旨の通知をしなかった場合、契約を更新したものとみなされます。土地の契約更新についても、借地上に建物が残っていて、使用を継続していれば、一定の場合を除いてやはり契約を更新したことになるとしています。

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